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John Zhang
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2018美国房地产市场预测

一 房贷利率

Zillow公司对100位经济学家的调查,认为房贷利率将平均上涨到4.5%,而专家普遍认为,房贷利率超过6%时,会促使潜在买家放弃购房计划。

“目前的购买力看上去仍然比房市泡沫发生前的那个时期强劲许多,而贷款利率也还需要经过相当大的上涨,才会使购买力回到历史水平。”Zillow公司首席经济学家Gudell女士说。

2017年综合物价指数上涨2.2%,可能预示明年美联储将连续上调利率,Realtor.com的经济研究主任Vivas表示,经济持续强劲增长,到2018年低,房贷利率或可能出现5%。

二 房源库存

2017年10月,新建住房开工数量增加了13.7%,2018年新建住房或许会帮助缩小目前史上最低的房源库存量和空前的需求之间的缺口。经过30个月持续的走低,目前房源库存量仅有约180万套。但是,大多数经济学家都怀疑,尽管,2017年下半年,新挂牌上市的房子数量有所增加,

新建住宅增加仍不足以化解房源短缺,无法阻止房价走高。

“房源紧张的问题,在大部分地区将会持续,但受税改的影响,整体房价上升会比较平缓,全国平均在2% – 4%。”全美房地产经纪人协会首席经济学家Yun如是说。

由于房源的紧张,卖家不敢轻易挂牌上市,生怕找不到房子搬不了家,这也影响了二手房的房源,成了鸡和蛋的问题。

三 购买力

房贷利率的上行趋势和川普税改,是2018年房价的两个主要因素。以加州和纽约为代表的高房价地区受税改的影响尤其严重。一位专家说,如果房贷利息的个税抵扣对高收入的中产阶级不再有意义,买房者就失去了一大动机,房价必然受挫。

过去5年,房价上涨速度是工资增长速度的4-5倍,经济学家Yun说,2018年,这两个指标可能会趋于一致,所以,从收入的角度,购买力会有所改善。不过,2018年以后,利率增长会较快地影响购买力。

四 Millennial和首次购房者

2018年,会有相当多的千禧娃(Millennial)会选择在郊区小城市附近落户,而放弃大城市,尤其是学区好,步行指数高的地方。也有专家预测千禧娃会选择城市中心的联排别墅。总之,他们更会选择密度偏大,生活娱乐设施丰富的社区。他们将越来越成为房地产市场的主力,但,学生贷款和首付等问题,仍然束缚着他们。而千禧娃的父母辈,因多种原因,仍然没有像专家们期待那样换小房子,也是房市存量不足的因素。其中之一的原因是,许多人还没退休。另一部分人则打算在原来的房子养老。

(根据inman.com文章编译)

 

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