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John Zhang
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美国购房流程简介

一、前言

美国各方面法律相对比较完善,房地产作为多数家庭的主要资产,其交易的过程更是有专门的法律,其涉及的经纪人,产权公司,律师、物业检验等行业都有相关的行业规范和法律制约。在美国买房子都是步步按照法律程序的,而且当中的定金以及购房的金额都是暂存于第三方存管公司的监管账户中,所以不用担心被骗的问题。

二、经纪人和房源

美国的经纪人由各州考核发放从业执照,按各州相应法律开展经纪业务。此外,经纪人还必须遵守全美经纪人协会(NAR)的行业规范和道德准则。全美经纪人协会(NAR)还根据设定的业务和培训标准,对符合条件的经纪人发放专业资格认证。比如:买家认证代理人(ABR)、卖家专业代理人(SRS)等。

全美经纪人协会(NAR)在各地设有分会,负责规范当地经纪人从业行为,并且设立当地房源共享数据库,称作MLS,以更好地实现市场透明度,使买方卖方都得到最接近真实的市场价格。

在美国买房,应该选择一个好的经纪人建立稳定的合作关系,以保证得到专注的服务,而不必与多个经纪人联系。另外,在美国买家是不用付经纪人佣金的,所有经纪费用由卖家来承担。

三、购房流程全解

1. 选定买方经纪人并确定购房需求

在选择买方经纪人的时候,注意选择有经验、有买方代理专业资质的代理经纪人,并与经纪人充分沟通买房需求和当地房市行情和社区概况。

2. 购房财务准备

a) 确定是现金全款购买,还是以房贷形式购买。

一般有条件贷款的,建议通过贷款购买。原因一是房贷利率较低,二是房贷利息可以抵扣纳税收入,节省个人所得税。

不过,一般在美国没有正式工作和收入的中国买家,基本上无法贷款。只有少数华人设立的银行等可以通过审查买房人在国内的财务状况发放房贷,首付比率一般在40%-60%。

b) 现金买房要先准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明或者若有家属在美国,该家属在美国银行里的存款证明)。贷款买房则要先与贷款公司联系,取得房贷预审批准函。

3.选房报价

  • 挑选出喜欢的房产,地产经纪人帮忙估价,确定出价金额
  • 经纪人解说购房合约并帮助完善条款内容
  • 发出合约书,同时附上购房资金证明或房贷预审批准函
  • 卖主对出价可接受或还价,买主可选择接受或再还价,直到购房合约双方达成一致意见并签署合约

4. 房屋检查和律师审核保护期

  • 双方达成协议后,卖主签署合约,买主在24-72小时内支付诚意金,或称订金(一般按房产价值2%-5%),订金存放于经纪公司的第三方监管账户中,以保护买方利益
  • 聘请买方房产交易律师,把合约交给律师
  • 买方聘请专业的房屋检查员在双方合约签署后的5个工作日内对房屋的各项状况进行检定,并出具报告
  • 买方房产律师在双方合约签署后5个工作日内对买卖合同进行审查以确保买方没有签署不公平的偏向卖家的条款,同时进行初步产权调查以确保房屋卖主拥有产权,而且可以合法买卖。同时根据房屋检查报告向卖家提出要求(如有如何缺陷的)
  • 准备好房屋的财产意外保险报价
  • 贷款买房时,应立即启动贷款申请程序,确保贷款按时到位

注:在此保护期内,如果房屋本身或者产权有严重问题且无法通过谈判解决时,买房律师可代表买方取消合同并取回订金。

5. 过户公证日前

  • 在双方律师就房屋合同达成统一意见后,敲定过户公证日
  • 在过户公证日前将剩余房款和买房需付的手续费汇入产权公司(Title Company)的第三方监管账户

6. 过户公证日当天

  • 房屋过户交易在第三方产权公司(Title Company) 进行
  • 买卖双方签署各项贷款/过户文件
  • 买房取得卖主交出的房屋钥匙
  • 在房屋过户公证当日收到最后买房的明细账单,内附房产登记文件的复印件,房产交易结束后的3-6个月内,收到房产登文件的原件,确认房产已经登记在买主名下
  • 买方联系水、电、煤气等公司开户,通知切换账户到买方,开始使用其服务
  • 如有物业管理委员会,则还需与其取得联系,完成业主变更手续

注:美国房产产权以所在地方政府的登记记录为准。登记文件的主要目的是为了准确的办理登记,其原件或其他任何形式的房产证都没有其他实际意义。新房主常会收到收费办理房产证等信函或电话,请勿上当。

 

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John Zhang

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